第十  租賃合同

本章導言

租賃作為-種古老的財產利用方式,為各國民法所重視,關于租賃大抵上有三種立法例:

是以法國民法為代表的廣義租賃的立法例!斗▏穹ǖ洹费匾u羅馬法上租賃的規定,而于第1708條規定:“租賃契約有兩種:物的租賃契約;勞動力的租賃契約!狈▏穹ㄑ匾u羅馬法“三合一”的租賃規范模式顯然已經不符合現代租賃交易的現實,現代立法上,有關勞動力的租賃已經分解為雇傭和承攬,而與租賃規則相區別。

二是以德國、瑞士民法為代表,分使用租賃和用益租賃而分別規定。僅以使用為目的的租賃是使用租賃,而以使用收益為目的的租賃為用益租賃。使用租賃的標的只能是物(如住房、住房以外的房屋、土地、動產等);用益租賃則不同,用益租賃的標的包括物、權利(如著作權和專利權的利用、狩獵權和捕魚權)以及其他財產權益(如企業等)。

三是采單純的物的租賃模式。以意大利民法、日本民法等為代表。如《意大利民法典》第1571條等。兩者都是采取單純的物的租賃模式。我國臺灣地區也承認權利租賃,但學界通常認為此為無名契約,而以準租賃稱之。

我國1999年《合同法》以單純物的租賃為限,于分則中規定租賃合同。這一立法例為民法典所沿襲。本章共32條,規定了租賃合同的概念,租賃期限、出租人的義務、承租人的義務,買賣不破租賃、轉租等。

第七百零三條租賃合同是 出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
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《中華人民共和國民法典"合同編》釋義

釋義

本條是關于租賃合同定義的規定。

所謂租賃合同,是指一方將物交付他方使用、收益,他方支付租金而成立的合同。提供物的一方成為出租人,另-方為承租人,供作他方使用收益之物,為租賃物。租賃合同有下列特征:

1.租賃合同的標的物,即租賃物范圍非常廣泛,從類型上看,既可以是動產,也可以是不動產。從性質上看,為有體物、不可消耗物。特殊情況下,雖是消費物,但非以消費方法使用,亦不妨成立租賃,如租他人的名酒陳列展示。租賃物可為物之一部分,如將房屋之特定部分一外墻 出租于他人做廣告。租賃物可為將來之物,因此,租賃可以附條件期限,也可成立租賃預約。租賃.物具有合法性,不得是法律禁止出租之物。如出租違法建設的房屋的,租賃合同無效;出租違法的臨時建筑的,租賃合同無效。

2.租賃合同為承租人支付租金的合同。承租人通過租賃合同取得租賃物的使用收益權,須以支付租金作為報償,租金是出租人讓渡租賃物的占有、使用和收益而取得之對價,因此,租金為租賃合同的要素。租金通常以金錢支付,但也可以其他物或租賃物之孳息為給付,如交付土地出產之谷物充作租金。但租金不可以勞務為支付,如提供勞務的,至于成立何種合同有分歧,但不成立租賃合同卻是事實。

3.租賃合同為有償合同、雙務合同、諾成合同、不要式合同。

4.租賃合同為債權合同。租賃合同使出租人對于承租人負有交付租賃物及維持租賃物使用收益狀態的義務,其成立不以出租人享有租賃物的所有權或處分權為必要。我國司法實踐中關于“一房多租”的情形下,認可多份租賃合同都可有效,并沒有僅僅因為出租人無租賃物的所有權或處分權而認定租賃合同無效,即是認可租賃合同為債權契約。

5.租賃合同為繼續性合同。租賃期間,出租人負有維持租賃物合于使用收益狀態的義務,承租人持續按期支付租金,與一次性交付及支付即履行完畢的一時性合同不同。繼續性合同相比于一時性合同,更注重當事人之間的信任關系,也更有情勢變更原則的適用,并且解除時,繼續性合同沒有溯及力等。


第七百零四條租賃合同的內容一 般包括租賃物的名稱、數.量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

釋義

本條是關于租賃合同主要條款的提示性規定。

租賃合同成立上,承租人的資格在交易上視為重要,承租人之人格屬性通常認為屬于合同成立之要素。因此,即使出租人所為出租之表示內容明確肯定,也只能是要約邀請,而承租人承租之表示才屬于要約,出租人對該要約為承諾,租賃合同成立。實踐中,當事人多數情況下采用書面形式訂立租賃合同,--般說來,租賃合同應當具備以下條款:

1.租賃物的名稱。對于房屋等不動產,通常以房屋的坐落、編號等來指稱;一般的動產則以品牌、規格、產地、顏色等予以限定,方式不限,能夠特定化即可。

2.租賃物的數量。租賃物的數量屬于合同的主要條款,須在合同中約定。如果數量不確定,而又無法確定的,則合同不成立。

3.用途。租賃物的用途,是指租賃使用的目的,用于何種用途或者何種目的,是當事人訂立租賃合同時所要考量的重要內容。而且在租賃期間出租人負有維持租賃物因該用途而使用收益狀態的義務,承租人也有按照約定的用途正確用益租賃物的義務,其按照約定的用途使用租賃物所產生的租賃物的損耗是不需要承擔責任的,否則要承擔修復或恢復原狀或者損害賠償的責任:4.租金及支付期限和方式。租金是承租人因使用收益租賃物須向出租人支付的對價。租金支付義務是承租人的主給付義務。因此,租賃合同未約定租金,又不能確定租金的,通常合同不成立。租金的支付期限,是指租金的支付時間,租賃合同為繼續性合同,持續時間比較長,因此,租金支付標準確定后,如何支付也是租賃合同需要明確的內容。租金通常以金錢的方式支付,但不限于金錢,亦可以其他的物或租賃物的孳息支付,但不可以提供勞務支付。5.租賃物的維修。租賃物在使用過程中會發生損壞或損耗,為保持租賃物的用途需要對租賃物進亍維修,因此,合同中應當對于維修義務的承擔作出約定。如沒有特別約定的,通常由出租人承擔維修義務。

租賃合同除上列條款外,當事人還可以根據具體情形約定其他的條款,如押租金、違約責任、爭議解決等條款。

第七百零五條租賃 期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。

租賃期限屆滿,當事人可以續訂租賃合同;但是,約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

釋義

本條是關于最長租賃期限的約定。

本條關于20年最長租期的限制,屬于強制性規定,如果當事人違反該規定,約定的期限超過20年的,則超過部分無效,所謂超過部分無效,是指縮短為20年,如當事人約定租期30年,則縮短為20年。當事人租期屆滿后,續訂合同的,續訂的租期也不得超過20年。但是如果當事人在合同中約定了所謂的自動續期條款,即上一個租期屆滿后,合同自動續期到下一個期限。對于這樣的自動續期條款,實際上是在變相地規避本條最長租期限制的強制性規定,應當確認為無效。

第七百零六條當 事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃.合同登記備案手續的,不影響合同的效力。

釋義

本條關于租賃合同登記備案對合同效力影響的規定。

理解本條時需要注意幾個方面:

1.法律、行政法規對于租賃合同有登記備案手續要求的。如我國《城市房地產管理法》第54條規定,“房屋租賃...并向房產管理部門登記備案”。當事人未辦理登記備案手續的,租賃合同繼續有效。至于地方性法規或者行政規章、地方規章等要求的登記備案手續更不得影響合同的效力。加里當事人在合同中幼定了以到相應的主管部門門登記備案為合同生效的條件,則應按照當事人的約定,認定合同是否生效。

3.即使當事人約定了以辦理登記備案手續作為合同的生效條件,但是如果合同已經履行,如已將租賃物交付承租人使用,承租人接受的,或者已經支付租金,出租人接受的,則合同應當成立并生效。

第七百零七條租賃 期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式,無法確定租賃期限的,視為不定期租賃。

釋義

本條是關于租賃合同書面形式要求的規定。

租期6個月以上的租賃,不管是動產租賃還是不動產租賃,都應當采用書面形式。所謂“應當" ,反映了立法者較強的指引,但即便如此,租賃合同還是貫徹形式自由,以不要式為原則,因此,即使未采用書面形式,除非法律特別規定,不影響合同的成立和生效。但是,如果未采用書面形式,致租期無法確定的,租賃視為不定期租賃,當事人方可以隨時通知另-方終止租賃合同。

第七百零八條出租人應 當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。

釋義

本條是關于出租人交付租賃物及維持租賃物適租的義務。

一、出租人交付租賃物的義務

租賃合同成立后,出租人應當按照約定將租賃物交付與承租人,這是出租人的一項基本義務。如果出租人未按照合同約定的時間、方式將租賃物交付給承租人,承租人可以拒付租金,或者請求出租人繼續交付,并請求其承擔違約責任。

所謂交付,應作狹義解釋,僅指現實交付和簡易交付,至于指示交付是否可以作為交付的方式,應以當事人是否有特別約定來確定,如果當事人沒有特別約定的,則不得指示交付。

二、租賃期間,出租人保持租賃物符合約定用途的義務

出租人為滿足承租人對租賃物的使用收益,就負有維持租賃物滿足這要求的狀態的義務。因此,該義務也是出租人承擔的一項基本義務。這項義務一方面不僅要求租賃期間出租人容忍、不隨意干涉承租人對租賃物按照約定的用途使用收益,還要求出租人積極的維持租賃物符合約定的用途。理論上諸如出租人修繕義務的承擔,排除第三人對承租人使用收益之干涉等均是該義務的延伸。

本條所規定之租賃物符合約定用途的維持義務,也是出租人承擔的物的瑕疵擔保義務,該項義務的承擔應當符合下列幾個方面的條件:

(1)保證租賃物符合約定的用途,指保證租賃物滿足承租人按照合同約定對租賃物的使用收益的狀態,這首先在于符合合同約定的用途,如租用房屋居住,應當保證水通、電通等,如果沒有約定用途的,根據合同目的、交易性質、交易習慣等確定,仍不能確定的,應當符合租賃物的通常用途。(2)出租人應當自租賃物交付時起至租賃期間屆滿,保證租賃物符合約定的用途。這是對時間界限的要求,也是出租人瑕疵擔保義務的承擔與出賣人不同的一個重要方面。(3)須承租人對租賃物存有瑕疵在租賃物交付時不明知,或者其不知存有瑕疵非因其重大過失所致。如果在租賃物交付時或交付前承租人明知,或者因為重大過失不知,則出租人不承擔瑕疵擔保義務。但有兩項例外:1.承租人因重大過失不知租賃物存有瑕疵的,一般情況下,出租人免于承擔瑕疵擔保責任,但類推本編第618條的規定,出租人故意或者因重大過失不告知租賃物瑕疵的,出租人的瑕疵擔保責任不得免除或僅減輕其責任。

2.有本章第731條規定情形的。目的主要在于強化對承租人及其共同居住人的生命、身體、健康的保護。

如果出租人違反物的瑕疵擔保義務,承租人可以拒絕支付租金、減少租金解除合同,或者請求出租人修復、更換或者承擔其他違約責任。

第七百零九條承租人應當按照約定的方法使用租賃物。

對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,應當根據租賃物的性質使用。

釋義

本條是關于承租人應當按照約定的方法使用租賃物的義務的規定。

按照約定的用途使用租賃物,是承租人的一項基本義務。 但本項義務中,關于租賃物的使用方法最為重要,因為用途是使用的目的、是租賃物功能的發揮,不同的用途反映了事物滿足人們生產生活需要的可能限度,而使用方法則是用途具體實現的手段或途徑。因此,合同不僅要約定用途,還要約定租賃物的使用方法。如果沒有約定使用方法的,首先由當事人協議補充,如果達不成協議的,則按照合同目的、合同性質、交易習慣等通過合同解釋的方法對當事人的意思予以補充。如果仍然確定不了的,則根據租賃物的性質使用。

第七百一十條承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔賠償責任。

釋義

本條是關于租賃物發生正常損耗問題處理的規定。

承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物符合出租人對租賃物價值轉移的預期。因為,隨著使用時間的經過,租賃物會因正常使用而逐漸喪失其效用,出租人通過出租租賃物收取租金的方式,實際是在完成租賃物的價值轉移。因此,按照約定的方法使用租賃物或者按照租賃物的性質使用租賃物,所發生的正常損耗已經通過租金的形式得到彌補,對此產生的所謂損耗,承租人無須承擔賠償責任。但是如果承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,將破壞出租人關于租賃物價值轉移的預期和安排,造成租賃物非正常的損耗,甚至損壞,因此所發生的損害,承租人應當承擔恢復原狀、賠償損失的責任,構成根本違約的,出租人還有權解除合同并請求損失賠償。

第七百一十一條承租人未按照約定的方法或者未根據賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解.除合同并請求賠償損失。

釋義

本條是關于承租人違反約定使用租賃物應負責任的規定。

本條適用的條件是:

第一,承租人未按約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物。合同約定了使用方法的,如約定房屋只供居住使用,但承租人卻用于經營餐飲。合同未約定使用方法的,承租人未按照租賃物的性質使用租賃物,如電器只能使用110伏特的電壓充電,但是承租人使用220伏特的電壓充電,致電器燒毀。

第二,租賃物受有損失,是指租賃物發生損壞,功能部分或者全部喪失,此為直接損失,也包括租賃物不能使用而招致的損失,所謂間接損失。如汽車超速駕駛或者醉駕發生交通事故,汽車受損甚至報廢所產生的損失,以及汽車不能經營造成的損失,特別是汽車租賃經營者,租賃汽車損毀的營業損失也屬于租賃物損失。

第三,租賃物受到的損失是承租人不按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物的行為造成的,即二者有因果關系。

如果符合_上述條件,則出租人可以解除合同并請求賠償損失。

第七百一十二條出租人應 當履行租賃物的維修義務,但是當事人另有約定的除外。

釋義

本條是關于出租人租賃物維修義務的規定。

所謂維修,是指在租賃期間,租賃物發生損壞、損耗或者不能滿足約定用途的某些功能部分或全部喪失時,對租賃物修復以維持或恢復租賃物功能的行為。

按照本法第708條的規定,出租人承擔租賃物適租義務,這項義務在有些立法例洲中被規定為維持租賃物使用收益狀態的義務。這項義務存在于自租貨物交付與承租人起至租期屆滿之日止的整個租賃期間,這項義務不只是消極地容忍、不干涉承租人對租賃物使用收益,還要求出租人采取積極的行為維持租賃物的性能以滿足約定的用途。因此,從學理解釋上看.租賃期間出租人仙雅修義務,也應包括在出祖人維持租賃物適租的義務之中。同時,租賃并不.政變租賃質物的所有權.因此,沒有特別約定時,由出租人承擔租賃物的維修義務也,是其享有租賃物所有權的內含義務。由出租人承擔租賃物的維修義務還干,租賃物在出租期間,承租人支付的租金往往是租賃物購置成本計算出來的,在在經營租賃中,租金的確定往往考慮租賃物的折舊費、大修理費、日常維修弗等因素,所以出租人承擔維修義務通常也在出租人的合理預期內。從承租人角度看,其之所以選擇租賃,許多情況下就是為了省卻維修等的麻煩。出租人承擔租賃物的維修義務,此是一般原則,但本條并非強制性條款,當事人完全a可以在合同中另行約定由承租人履行維修義務,或者約定承租人展行維修,義務,維修費用由出租人承擔或者由出租人與承租人分擔等。第七百一十三條承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

國承租人的過錯致使租賃物需要維修的,出租人不承擔前款規定的維修義務。

釋義

本條是關于出租人未服行接修義務時,、兒的物精方式的規家。出租人履行租賃物的維修義務,需要要具備備以下的條件:不或者損員耗影響到到承租人租貨用途的滿足。
1.租賃期間租賃物發生損壞!有根植人對和質物的使用收益。如房服脯的賃物發生損壞或者損耗,并且景.影響到影響居住等。也就是說,承租人對于損壞或者損耗的。

2. 維修的發生不可歸責于承租人,人成發生的損壞,則由承團人負首物修復,發生沒有過錯,如果是承租人不人不當使出租人并可請求其賠償。

3.有維修的必要。從兩個方面看,一- 方面,是損壞輕微不足以影響租賃物用途的發揮,沒有維修的必要;另一方面 ,損壞已經非常嚴重,客觀上無法維修,或者于經濟上或者社會觀念上不合理,如汽車損毀嚴重,客觀上修復不了,或者說客觀上雖可修復,但修復費用過高,如船舶碰撞后,毀損嚴重,維修的費用超過重置的價值,此時也應視為沒有維修的必要。

4.需當事人對于租賃物的維修義務沒有特別約定。如約定了維修義務由承租人承擔,則由承租人履行租賃物的維修義務。

如符合.上列條件,在租賃物需要維修時,承租人:

第一,可以請求出租人在合理期限內維修,所謂合理期限,應當是指自出租人收到承租人的維修通知之時起的一個合理期限。

第二,自行維修,維修費用由出租人承擔。出租人收到維修通知后,未履行維修義務的,承租人可以自行維修。出租人未履行維修義務,是指出租人不維修、拒絕維修、未在合理期限內維修,或者欠缺維修能力不能維修等。承租人自行維修,是指承租人可以自己維修或者委托其他人維修。

第三,可以請求減少相應租金或者延長租期。如果維修影響到承租人使.用的,如需要停機維修、房屋維修承租人需要停業等,則承租人可以請求減少相應的租金或者延長租期。

第七百一十四條承租人應當 妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔賠償責任。

釋義

本條是關于承租人租賃物保管義務的規定。

承租人除按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物外,還應當妥善保管租賃物,這即所謂的租賃物的保管義務。所謂妥善保管租賃物,是指承租人應當盡到善良管理人的注意義務而為保管。承租人妥善保管租賃物的義務也是其- -項重要的合同義務。租賃期間承租人不僅要以適當的方法為租賃物的保存或者管理行為,如根據租賃物的性質置放租賃物于合適的地點不得對租憑物仟音拆卸等,還需要承租人對租憑物實施話當的管理維持租憑物的產力,如對租賃物進行擦拭、加油等。

承租人未履行保管義務致租賃物毀損、滅失的,應當承擔賠償責任。承租人未履行保管義務,或者說保管不善,是指承租人未盡到善良管理人的注意義務,也就是其保管租賃物有過失,如存放地點不對,致租賃物淋雨受潮損壞。如果承租人證明其已經盡到了善良管理人的注意義務,也就是其對租賃物的毀損、滅失沒有過失的,則不承擔賠償責任,如租賃物因不可抗力滅失。

第七百一十五條承租人經出租人同意, 可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

釋義

本條是關于承租人對租賃物改善或者增設他物的規定。

租賃期間,為增加對租賃物的用益,承租人有時需要對租賃物進行改善或者增設他物,這屬于對租賃物的改良行為,支出的費用也稱為有益費用。這與承租人的保管義務不同,保管義務只在于保存、維持租賃物,其所支出的費用通常屬于必要費用。所以,承租人根據租賃物的性質對租賃物所為的保管行為并不需要出租人同意。但是承租人對于租賃物的改善或者增設他物,涉及物的價值的改變等,需要取得出租人的同意。

所謂改善或者增設他物,是指對租賃物的改良,從而增加租賃物的美觀、改善租賃物的環境、提高租賃物的效用、改變租賃物的使用目的等。在房屋租賃中,主要是指對房屋的改建、裝飾裝修、增設他物等,這些都是對房屋改善的重要方式。對于經出租人同意的裝飾裝修或者增設他物,其費用由承租人承擔,租賃期滿后,如當事人沒有特別約定,出租人也無須補償裝飾裝修的費用。承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,一是出租人有權請求承租人恢復原狀。未經出租人同意對租賃物的改善,即使有價值,也不適用添附制度;對于增設的他物,承租人應當予以拆除或者移除。承租人將租賃物恢復到改善前的狀態,因此產生的費用由承租人承擔。二是賠償損失。因改善或者增設他物給出租人造成損失的,出租人有權請求承租人賠償。

第七百一十六條承租人經出租人同意, 可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

釋義

本條是關于轉租的規定。

所謂轉租,也稱租賃物的轉租,是指在承租人不脫離原租賃關系的情況下,將租賃物之全部或部分出租給第三人的情形。轉租有兩個契約關系,一是出租人與承租人之間的租賃合同;一是承租人(轉租人)與第三人(次承租人)之間的轉租合同。轉租與租賃權的讓與不同。假如甲為出租人,乙為承租人,丙為第三人。如果經甲同意,乙將租賃權讓與給丙,則乙退出租賃關系,丙替代乙作為承租人,丙之租賃權的取得系基于讓與行為,屬轉移取得。如果乙經甲同意,將租賃物轉租給丙,則甲、乙之間的原租賃關系不變,乙、丙之間成立轉租關系,乙為轉租人,丙為次承租人,丙之租賃權的取得系基于轉租合同取得,屬于新設取得。

因租賃具有人格信任關系,因此,許多國家或地區民法對轉租都設有限制。我國民法在本條同樣對轉租明確規定需經出租人同意。我們把經出租人同意的轉租稱為合法轉租,未經出租人同意的轉租稱為違法轉租。

一、合法轉租的效力

1.出租人與承租人之間原租賃合同繼續有效;出租人認許轉租關系存在,既不得主張次承租人無權占有,也不得主張承租人違約而解除租賃合同;合法轉租雖經出租人同意,但承租人應就次承租人的行為向出租人負責,次承租人造成租賃物損失的,不論其有無過失,承租人應當賠償損失。

2.轉租人與次承租人之間。相對于出租人與承租人之間的租賃合同,轉租合同屬于一獨立的租賃合同關系,基于合同相對性原則,出租人不得基于與承租人之間的租賃合同向次承租人為請求,次承租人也不得基于轉租合同請求出租人履行。但轉租關系本于原租賃關系,所以,除非另有約定,轉租期限不得超過原租賃期限,,超過的,對出租人沒有拘束力,租期屆滿后,次承租人繼續占有租賃物的,出租人可以本于其固有權利以次承租人無權占有請求返還租賃物。

3.出租人與次承租人之間。因出租人與承租人之間的租賃合同與轉租人與次承租人之間的轉租合同系兩個獨立的合同,因此,次承租人并不是出租人的承租人,出租人也不是次承租人的出租人,雙方并不產生直接的合同上的權利義務關系。因此,出租人不得請求次承租人支付租金,次承租人也不得直接向出租人請求交付租賃物等。至于轉租人怠于請求次承租人支付租金,出租人為保全其租金債權的需要,可以依照本法第535條代位請求。

二、違法轉租的效力

1.未經出租人同意轉租的,不管是轉租全部租賃物,還是轉租租賃物之一部,出租人都可以解除合同,此為一般原則。如果法律規定租賃合同無效的,則依法律規定。

2.出租人解除租賃合同的,可以請求承租人返還租賃物,并得依約定請求承租人承擔違約責任。

3.出租人解除租賃合同的,轉租合同并不當然解除或無效。因出租人解除租賃合同,出租人請求承租人返還租賃物或者本于固有權利請求承租人、次承租人返還租賃物,則轉租人對次承租人基于轉租合同發生履行不能的責任問題。

4.租賃物有損失的,承租人應當賠償損失。

第七百一十七條承租人 經出租人同意將租賃物轉租給第三人,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,超過部分的約定對出租人不具有法律約束力,但是出租人與承租人另有約定的除外。

釋義

本條是關于轉租期限的限制。

本條適用于合法轉租情形。因轉租合同源f租賃合同,因此,轉租合同的轉租期限不能超過租賃合同的剩余租期,如果超過的,轉租合同的效力并不受影響,轉租人應當受此約束,但不能約束出租人,因為出租人并非轉租合同的當事人,如果租賃期限到期了,而轉租期限還沒有屆滿,則出租人可以本于租賃合同請求承租人返還租賃物,或者本于固有權利(如所有權)請求承租人、次承租人返還租賃物,承租人對于次承租人于剩余的轉租期限承擔履行不能的違約責任。

如果出租人與承租人另有約定的除外,是指出租人與承租人在租賃合同中特別約定承租人有轉租權,并且轉租的期限可以不受原租賃合同的租期限制。如果有此約定,則在租賃期限屆滿后,承租人未返還租賃物,不構成違約,出租人也不得以次承租人無權占有而請求其返還租賃物。

第七百一十八條出租人知道或者應 當知道承租人轉租,但是在六個月內未提出異議的,視為出租人同意轉租。

釋義

本條是關于出租人對于轉租擬制同意的規定。

按照本法第716條的規定,未經出租人同意的轉租,出租人可以解除租賃合同。出租人一旦解除合同,將會使次承租人使用收益租賃物的目的落空。因此,是否取得出租人同意,甚為次承租人所關注。而且, 同意為出租人單方的意思表示,在其同意之前,轉租的當事人將無從決定是繼續轉租關系還是終止轉租關系,轉租關系不穩定。因此,為避免這種不穩定,盡早使轉租關系穩定下來,在轉租事實發生后,出租人同意的意思表示應當受有期限的限制。本條規定的意義即在于此。

第一,出租人知道或者應當知道轉租的事實,出租人知道,是指出租人明知;出租人應當知道,是指根據具體情勢,出租人不可能不知道。出租人事前雖然沒有同意,但是在轉租事實發生后,其對于轉租的事實知道或者應當知道,就需要對是否同意轉租作出表示。第二,6個月內未提出異議。未提出異議,是指對于承租人轉租未提出反對意見等。第三,視為出租人同意轉租。出租人6個月內未提出異議的,則喪失異議權,法律直接擬制出租人同意。由于我國民法以限制轉租為原則,而且并未設有例外,因此,在對出租人的同意表示進行法律也是民法限制轉租原則的緩和。


第七百一十九條承租人拖欠 租金的,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金,可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金;超出其應付的租金數額的,可以向承租人追償。

釋義

本條是關于次承租人代替承租人支付租金和違約金,即代償權的規定。如果承租人一.直拖欠租金,則出租人可以解除租賃合同,一旦出租人解除租賃合同,則出租人可以請求承租人返還租賃物或者本于所有權等請求次承租人返還租賃物,這將會使得次承租人訂立轉租合同的目的不能實現。因此,此時次承租人代替承租人償付所欠出租人的租金和違約金,以維持轉租,自無不許的道理。

本條適用的條件是:

1.須是合法轉租。經過出租人同意的轉租,對出租人有約束力,出租人應容許承租人向次承租人交付租賃物,并容忍次承租人占有、使用租賃物。未經出租人同意轉租的,對出租人沒有拘束力,出租人可以解除租賃合同,并請求返還租賃物,次承租人自無代償承租人欠付的租金和違約金以維持轉租關系的權利。

2.承租人拖欠租金。承租人未按約定向出租人支付租金,主要是未按期支付或者未按期足額支付,這種情況下,承租人通常應承擔支付違約金等違約責任。拖欠達到一定程度,出租人還享有解除租賃合同的權利。

3.次承租人代承租人向出租人支付承租人拖欠的租金和違約金。為防止出租人因承租人的違約行為,解除租賃合同,次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金,這是次承租人的權利,對于次承租人的代付行為,出租人不得拒絕。

4.不存在轉租合同對出租人不具有法律約束力的情形。所謂轉租合同對出租人不具有法律約束力,是指未經出租人同意的轉租以及雖經出租人同意,但轉租合同無效或者被撤銷的情形。違法轉租,承租人拖欠租金的,不是說次承租人不能代承和人支付租金和違約金,而是指次承租人不享有代償權,對于次承租人的代償行為,出租人可以拒絕,當然也可以接受,但是-一旦出租人接受了次承租人的代償.則應視為其同意轉租,溯及轉租成立時,違法轉租轉變為合法轉租。而在合法轉租的情形下,次承租人享有代償權,對于次承租人的代償行為,出租人不得拒絕,除非轉租合同無效或者被撤銷。

次承租人向出租人支付的租金和違約金,本是代承租人支付,而次承租人代為支付的原因在于次承租人基于轉租合同負有向承租人支付租金的義務,實質上,次承租人償付的也是自已的債務,因此,次承租人向出租人所為的支付首先用于抵償其應支付給承租人的租金,以消滅自己的債務。超出其應付租金數額的,屬于是代承租人支付,就超付部分可以向承租人追償。

第七百二十條在租賃期限內因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但是當事人另有約定的除外。

釋義

本條是關于租賃物孳息歸屬的規定。

租賃關系中,承租人對租賃物有占有、使用和收益的權利,因此,在租賃期間,承租人占有、使用租賃物獲得的收益,應當歸承租人。當然,承租人對租賃物的占有、使用,必須是合于合同約定的用途或者依照租賃物的性質而為使用,否則,承租人的行為構成違約,其所獲收益自然沒有法律原因,出租人可依不當得利請求承租人返還。所謂收益,是指因占有、使用租賃物而獲得的收益,包括天然孳息、法定孳息。本條規定并非強行法,當事人就租賃期間因占有、使用租賃物所獲得收益的歸屬有約定的,應當按照當事人的約定確定收益的歸屬。

第七百二十一條承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定,租賃期限不滿一年的,應當在租賃期限屆滿時支付;租賃期限一年以上的,應當在每屆滿一年時支付剩用,期限不滿一年的,應當自啊租賃期間屆滿時支付。


釋義

本條是關于租金支付期限的規定。

租賃中,按照約定支付租金是承租人最主要的義務,所謂按照約定支付租金,最重要的是按照約定的期限支付租金。通常情況下,租賃合同對于租金的支付期限都有約定,但是,也有可能沒有約定或者約定不明確,這時就需要對租金的支付期限予以確定。如果按照本法第510條的規定仍然不能確定的,則按照“先租后付”的原則,具體按照下列期限支付租金,即租期不滿1年的,在租期屆滿時支付;租期1年以上的,在每屆滿1年時支付;剩余期限不滿1年的,在租期屆滿時支付。

第七百二十二條承租人無正當理由未 支付或者遲延支付.租金的,出租人可以請求承租人在合理期限內支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

釋義

本條是關于承租人不履行租金支付義務,出租人的救濟方式。

第一,承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金。無正當理由.是指承租人不支付租金或者遲延支付租金沒有法律上或者合同上可得抗辯的事由,如果有抗辯事由,如同時履行抗辯、先履行抗辯或者不安抗辯等,則承租人即使未支付或者遲延支付租金,也不構成違約。

第二,出租人催告承租人在合理期限內支付。承租人未按照約定的期限支付租金的,出租人可以催告承租人在合理期限內支付,也即出租人向承租人發送催收租金的通知,要求承租人在合理期限內支付租金。

第三,承租人在合理期限屆滿后仍未支付的,則出租人可以解除租賃合同。

第七百二十三條因第三人 主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金。


第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。

 

釋義

本條是關于出租人權利瑕疵擔保義務的規定。

所謂權利瑕疵擔保義務,是指出租人應當保證在租賃期間,租賃物不因第三人主張權利而影響承租人對于租賃物的使用收益。通常認為,租賃合同為有償合同,買賣合同中出賣人之瑕疵擔保義務對于租賃合同之出租人可以準用。然出賣人須擔保在買賣成立時出賣物不存在權利瑕疵,而出租人則是拍.保在租賃物交付前租賃物不存有權利瑕疵。出租人違反權利瑕疵擔保義務,應承擔瑕疵擔保責任。理解本條需要注意以下幾個方面:

第一,須租賃物上存在第三人可得主張的權利。所謂第三人可得主張的權利,指在租賃物交付之前,租賃物上有第三人的所有權、用益物權、擔保物權共有權、知識產權、查封優先權等有可能影響承租人對租賃物使用收益的各種權利。

第二,因第三人主張權利,致使承租人對租賃物不能使用、收益。僅存有權利瑕疵,或者第三人的主張通常不會影響到承租人對租賃物的使用、收益的,則無瑕疵擔保義務的承擔。如出租他人之物,因租賃權不適用善意取得,因此,租賃物的真正所有權人主張所有權成立后,可以請求承租人返還租賃物。

第三,須承租人對于瑕疵的存在不知道而且也不應知。如果承租人在租賃成立時知道或者應當知道租賃物存在權利瑕疵,而仍然承租的,則出租人不承擔權利瑕疵擔保義務。

第四,第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。第三人主張權利,除為出租人所知道的外,承租人應當及時通知出租人。及時通知了出租人,出租人方可采取積極的應對措施,以消除權利瑕疵,如與第三人達成協議等。如果因承租人怠于通知,致出租人不能及時救濟者,承租人應當賠償怠于通知之損害。

第五,因第三人主張權利,致租賃物之使用、收益全部不能或者- -部不能的,承租人可以請求不支付租金或者減少租金。

因第三人主張權利,致承租人不能實現租賃合同目的,承租人可以解除租借合同,并就所受的損失,請求出租人賠償。

第七百二十四條有 下列情形之一,非因承租人原因致使租賃物無法使用的,承租人可以解除合同:

(一)租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押;(二)租賃物權屬有爭議;

(三)租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

釋義

本條是關于租賃物具體權利瑕疵,致租賃物無法使用的,承租人享有解除合同的權利。

本條適用條件:

第一,非因承租人原因致租賃物無法使用。非因承租人原因,是指導致租賃物無法使用的事由不可歸責于承租人,即承租人以外的原因所導致的租賃物無法使用的,不管是否可歸債于出租人,承租人均可解除合同。

第二,導致租賃物不能使用收益的事由發生在租賃合同成立之后,如果在租賃合同訂立之前就已經存在,可能導致租賃合同無效,而不發生租賃合同的解除問題。

第三,須有法定的事由,包括:

1.租賃物被司法機關或者行政機關查封,是指司法機關或者行政機關基于司法程序或者行政執法程序對租賃物查封扣押。此情事發生致租賃物無法使用,且不可歸責于承租人。

2.租賃物權屬有爭議,是指他人對租賃物的物權歸屬發生爭議,致租賃物無法使用。

3.租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件強制性規定。某些租賃物的使用需要符合法律法規特別規定的強制性使用要求,如出租經營性房屋,需要消防許可,如果房屋未達消防要求的,不得出租。

符合上列條件的,承租人可以解除租賃合同,當然承租人也不妨請求出人承擔其他違約責任,如賠償損失、支付違約金等。

第七百二十五條租賃物在承租人按照租賃合同占 有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

釋義

本條是關于“買賣不破租賃”原則的規定。

本條是由1999年<合同法》第229條的規定而來,但是與原《合同法>規定不同的是,本條將原規定中“在租賃期間"修改為“在承租人按照租賃合同占有期限內”。

“買賣不破租賃”為債法上最具特色之制度,幾乎各國民法皆有規定。學.理上,該原則為債權物權化最具典型的代表。承租人依租賃合同所取得之租賃權,性質上仍為債權,在租賃期間,租賃物所有權發生變動,租賃合同對于新的所有權人是否仍然有效,與租賃權是否具有對世效力屬于同一問題。如認可租賃權的對世效力,即租賃權的物權化,則有“買賣不破租賃”原則的適用,如不認可租賃權的物權化,則無“買賣不破租賃”原則的適用。在效果上,“買賣不破租賃”發生租賃合同權利義務的法定轉移。

關于“買賣不破租賃”的適用范圍,我國民法未設限制,即本條對于不動產、動產均有適用。

一、“買賣不破租賃”的要件

按照本條的規定,“買賣不破租賃”成立應具備以下要件。

(一)租賃合同須有效

租賃合同成立且有效是“買賣不破租賃”適用的前提條件,如果租賃合同未成立或者無效或者被撤銷,承租人根本無法取得租賃合同上的權利義務,租賃關系自不能有效地移轉于受讓人,自無“買賣不破租賃”的問題。

(二)須承租人取得了租賃物的占有

1.承租人占有租賃物是按照租賃合同而為的占有,也即出租人按照租賃合同向承租人交付租賃物,承租人取得租賃物的占有,如果承租人雖然取得了占有,但不是按照租賃合同而為的占有,則也不發生“買賣不破租賃”。

出賣給丙,并約定由乙向兩交付,雙方把這一情形通知了乙。 此時,乙不能主張租賃合同對丙繼續有效。

2.須承租人在租賃期間繼續占有租賃物。如果承租人在租賃期間中止占有租賃物的,則不發生“買賣不破租賃”。所謂中止占有,應重客觀上占有事.實之有無而判斷,承租人之主觀意思,在認定上,可以作為輔助判斷的手段。承租人無須自始至終均直接占有,如轉租,次承租人直接占有,而承租人間接占有,不能認定承租人中止占有。如承租人的占有被他人侵奪.或者承租人只是暫時離開租賃物(如外出旅游等)都不能認定中止占有,此時如果租賃物讓與給第三人,則租賃合同對于第三人仍然具有效力。

(三)須承租人占有租賃物期限內,租賃物所有權發生了變動

所有權發生了變動,是指租賃期間第三人取得租賃物所有權。所有權變動的原因,不僅限于買賣,還包括贈與、互易、公司出資、捐助、遺贈等法律行為發生所有權變動,亦如強制執行、破產拍賣等發生所有權之變動也有本條之適用。但是如公用征收等發生的變動,則無本條適用。因此,稱“買賣不破租賃”,是因買賣為所有權變動最典型之法律行為,實應稱“所有權變動不破租賃”。

所有權變動的時點是承租人依照租賃合同占有租賃物期限內.若在承租人占有租賃物之前,出租人將租賃物賣于第三人,并交付租賃物于第三人則承租人不得以租賃對抗第三人。此時,承租人可以請求出租人承擔不能交付租賃物的違約責任。

二、“買賣不破租賃”的效力

租賃期間,租賃物所有權發生變動的,對租賃合同有何影響.此即“買賣不破租賃”的效力問題。我國民法沿用了1999 年《合同法》的表述,即“不影響租賃合同的效力”。根據這一表述,所謂不影響租賃合同的效力,應做如下理解:

第一,原來租賃合同的權利和義務內容不變。

第二,原租賃合同的出租人因為租賃物所有權讓與給第三人,而退出原租賃合同關系。第三人取代原出租人加人租賃合同中而成為租賃合同的出租人,即發生所謂的法定的合同權利和義務概括轉移。

第三,對于所有權變動時已經到期之債務,如已到期之租金,應當向承租人通知,始對承租人發生效力。未通知的,則承租人向原出租人支付的,發生清償的效力,新的出租人應當依不當得利請求原出租人返還。

三、“買賣不破租賃”準用

租賃期間,出租人租賃物之建設用地使用權轉讓等,以及在租賃物上為第三人設定他物權,如抵押權、質權等,亦可準用本條規定,而認定租賃合同的效力不受影響。

第七百二十六條出租人出賣租賃 房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利;但是,房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的,視為承租人放棄優先購買權。

釋義

本條是關于承租人優先購買權的規定。

本條由1999年《合同法》第230條修改而來。在原規定后面增加了但書條款以限制優先購買權,增加了第2款。

一、優先購買權的概念和特征

出租人的優先購買權,也稱“先買權”,是指租賃期間,出租人出賣租賃房屋的,承租人享有以同等條件優先購買的權利。優先購買權是為保護承租人.的利益而設,該權利具有以下特征:

1.此處所說優先購買權僅適用于房屋租賃,而不適用于房屋以外的其他不動產或動產租賃。

2.承租人的優先購買權,在性質上,雖有形成權說、請求權說以及物權說等不同的觀點,但以請求權說為有力。因此,所謂優先購買權,是指租賃期間,出租人出賣租賃房屋的,承租人有向出租人請求以同等條件優先購買權。優先購買權還是附強制締約義務的請求權。承租人按照同等條件行使先買權時,出租人沒有正當理由不得拒絕。

3.該權利依附于租賃權。租賃合同不成立、無效或者被撤銷的,則優先購買權即不存在。如果租賃合同權利義務轉讓,優先購買權也隨之轉讓。

4.它是具有優先性的請求權。所謂優先性,是指承租人在同等條件下可以優先于一般買受人的權利而購買租賃物,一般買受人的權利通常是依據買賣合同所享有的債權,主要是指享有請求出賣人交付標的物以及移轉標的物所有權的權利。但不得對抗所有權,如果在行使優先購買權之前,租賃物的所有權已經由第三人取得,則承租人并不能依優先購買權請求第三人返還租賃物。這從本章第728條的規定也可看出。也就是說,如果優先購買權受到妨害的,承租人并不能請求宣告出租人與第三人之間的買賣合同無效當然第三人依據有效的買賣合同取得租賃物的所有權的,也應受法律保護。

二、優先購買權的行使

承租人行使優先受償權需要具備以下幾個方面的條件:

(一)行使的主體.

承租人是房屋租賃合同的相對人,因此在出租人出賣租賃房屋時,其享有優先購買權。如果經過出租人同意轉租的,也應承認次承租人享有優先購買權。

(二)必須同等條件下行使

承租人須在同等條件下,才能行使優先購買權。對于什么是“同等條件”,雖然我國司法實踐中有“絕對等同說”和“相對等同說”兩種不同的認定標準,但實際上,衡量是否同等最重要的考量因素應當是價格條件,包括單價或者總價,支付的時間、 支付的方式等。除此而外,考慮到具體交易的特殊性、以及出租人出賣租賃房屋所要實現的目的等,斟酌房屋的用途、環境因索等其他可能影響出租人交易目的實現的因素確定。

(三)必須在法定期限內行使.

承租人的優先購買權的行使需其知道出租人向第三人出賣租貨房屋為條件,這就需要出租人在出賣租賃的房屋前通知承租人,,即出租人負有通知義務。出租人未履行通知義務致使承租人未能行使先買權的,則承租人可以請求出租人承擔損害賠償責任。通知的內容應當包括與第三人交易的主要條,如價格、支付等。在承和人履行通知義務后,承和人應當在15比內行便先買權,若在151日1內未明確表示購買的,則視為放介先買權.

(四)不屬}法律規定不得行伙優先購滅權的情形

法律規定了以下兒種情形,水和人不得行使先買權:

1.房屋按份共有人行使優先購買權。

般認為,按份共有人的優先購買權是基于共有而享有的,其其礎是物

,同時就共有關系而言,各共有人之間的關系較出租人與辰租人之間的關系更為密切,因此,在按份共有人也主張優先購買權時,其先買權應當優先于承租人的先買權,只有在共有人不主張或者放棄先買權時,承租人方可主張先買權。

2.出租人將房屋出賣給近親屬的。

近親屬的范圍,是指父母、子女、兄弟姐妹、祖父母.外祖父母、孫子女、外孫子女等。

(五)承租人應當依誠信原則行使

承租人行使先買權時,應當依照誠信原則行使。如果承租人只是承租了出租人房屋的一部分, 該- -部分房屋面積與出租人欲出售之整個房屋面積不成比例的,如只占到整個房屋面積的10%不到,則承租人不能就整個房屋行使先買權。至于承租面積占出售面積的比例達到多少方可享有優先購買權,司法實踐中,通常認為,承租人承租的部分房屋占到全部房屋一半以上的,則承租人可以對整個房屋享有先買權。

三、優先購買權行使的效果

承租人行使優先購買權的,其應以通知的方式向出租人明確表示以同等條件購買租賃房屋,通知生效后,在出租人與承租人之間即成立房屋買賣合同。在承租人取得房屋所有權后,租賃權與所有權混同,租賃權消滅,除非租賃權的存在于承租人或者第三人有法律上的利益。

第七百二十七條出租人 委托拍賣人拍賣租賃房屋的,應當在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,視為放棄優先購買權。


釋義

本條是關于拍賣時,承租人享有先買權的條件的規定。

出租人通過拍賣方式出賣租賃房屋的,應當通知承租人以保護其先買權?紤]到拍賣的特殊性,因此,出租人應當在拍賣5日前通知承租人。所謂5日前,是指拍賣日5日前。

承租人經通知后,承租人未參加拍賣的,視為放棄優先購買權。參與拍賣的,拍賣過程中,有最高應價時,承租人表示以該最高價購買,如無更高應價,承租人可以該最高應價優先購買租賃房屋;如有更高應價,承租人未作表示的,應當視為承租人放棄優先購買權。

在法院組織的司法拍賣中,承租人經法院通知,也可以優先購買權人參與競拍。

第七百二十八條出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的,承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是,出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受

釋義

本條是關于承租人優先購買權保護的規定。

承租,人的優先購買權受到侵害或者妨害而不能行使的.承租人如何救濟?侵害先買權的行為般有:是出租人未履行通知義務致承租人未能行使優先購買權,主要是指出租人能通知而不通知,或者是因過失而未通知;或者是通知的內容不符合要求等。二是出租人與第三人串通為損害承租人的利益而故意訂立背離性的約定,如故意不合理地約定過高的價格逼承租人放棄先買權等。三是其他的妨害先買權的行為。

對于侵害其先買權的行為,承租人可以請求出租人承擔損害賠償的責任,但不影響出租人與第三人之間訂立的買賣合同的效力。至于損害賠償的范圍,應當包括承租人購買類似房屋需要多支出的價款損失以及其他的附損失,如所支出的合理中介費等。所謂不影響出租人與第三人之間訂立的買賣合同的效力,是指出租人與第三人之間訂立的買賣合同效力依然維持,如果承租人主張了優先購買權,則承租人取代第三人,在出租人與承租人之間以相同條件成立買賣合同。此時,與第三人之間的買賣合同不生效。但是如果承租人因出租人的原因未能行使先買權,則出租人與第三人之間的買賣合同生效,其效力不因承租人先買權受到影響。

第七百二十九條因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。

釋義

本條是關于不可歸責于承租人事由致租賃物毀損、滅失時,承租人的救濟方式。

租賃期間,租賃物發生毀損、滅失,從歸責事由上看,有四種情形:一是可歸責于承租人;二是可歸責于出租人;三是可歸責于雙方當事人;四是不可歸責于雙方當事人。從造成租賃物毀損、滅失的程度.上看,有全部毀損、滅失和部分毀損、滅失。從影響債務履行的程度上看,可能是全部履行不能,或者是部分履行不能。

一、可歸責于承租人

(一)租賃物全部毀損、滅失的

可歸責于承租人的事由導致租賃物全部毀損、滅失的,則租賃關系因對租賃物使用收益不能而歸于消滅,承租人的租金支付義務消滅。在合同責任上,承租人違反保管義務,負損害賠償之責,同時承租人的行為亦損害出租人對租賃物之所有權,應依侵權責任法負損害賠償之責。會在違約損害賠償上侵權損害賠償上發生請求權競合。

(二)租賃物部分毀損、滅失的

可歸責于承租人的事由致租賃物部分毀損、滅失的,是為承租人違反租賃物的保管義務,承租人自應承擔損害賠償責任,同時,承租人無請求減少租金的權利。

可歸責于出租人

(一)和賃物全部毀損、滅失的

此時,承租人對租賃物之使用、收益已經不可能,合同目的已經不能實現,承租人可以解除合同。因可歸責于出租人事由致租賃物使用、收益不能,出租人應當承擔違約損害賠償責任,如賠償承租人因無法使用租賃物所致之經營損失;又如承租人因替代承租同類型之租賃物須支付較高的租金,其租金的差額,出租人應子賠償。

(二)租賃物部分毀損、滅失的

因出租人原因致租賃物部分毀損、滅失的,承租人可以就部分毀損、滅失的租賃物對其使用、收益的影響程度,請求減少租金。當然,如租賃物可以維修的,承租人也可選擇請求出租人維修,或者由出租人承擔費用委托他人維修,就維修致其不能使用租賃物期間的租金不予支付。租賃物雖是部分毀損、滅失,但如果致其余部分租賃物的使用收益沒有意義,可認定為不能實現合同目的,承租人可以解除合同,并可就所受到的損失,請求出租人給予賠償。

三、可歸責于雙方當事人

(一)租賃物全部毀損、滅失的

可歸責于雙方當事人的事由致租賃物毀損、滅失的,承租人自消滅時起不再負租金支付義務,合同應予解除。租賃物的毀損、滅失的損失,應由雙方按照過錯的大小各自承擔相應的責任。

(二)租賃物部分毀損、滅失的

租賃物部分毀損、滅失的,首先,承租人應可以就毀損、滅失部分對租賃物使用收益影響的程度請求減少租金,但因承租人與有過失,因此,應考量承租人的過錯,限制或者排除承租人行使減少租金的請求權。對于租賃物毀損、滅失的損失,如系承租人違反保管義務所致,因出租人與有過失,應視其過失的大小,減輕或者免除承租人的賠償責任。

如果租賃物有修繕可能的,應認承租人有修繕請求權,,在修繕期間的租金減少請求權也應認許。出租人為修繕的,因承租人與有過失,應當按照各自過失的大小決定修繕費用的承擔。對于修繕期間的租金減少請求權,承租人須.在修繕完成前為主張,如未主張,仍按原來約定的租金為給付的,則不得主張出租人返還。唯承租人主張減租時,因其與有過失,因此,也應視其過失大小,限制或排除其租金減少請求權。

四、不可歸責于雙方當事人

租賃期間,租賃物因不可歸責于雙方當事人之事由毀損、滅失的,屬于租賃物風險負擔問題。所謂不可歸責于雙方當事人之事由,系指事變,通常包括不可抗力和意外事件。在租賃關系中,租賃物的風險負擔包括兩個方面:一是租賃物毀損、滅失的損失由誰承擔;二是租賃物毀損、滅失致對租賃物的使用、收益全部不能或者部分不能時,租金是否繼續支付的問題。前者即所謂物的風險,后者即所謂租金風險。由于兩者經常聯系在-起,因此,雖然租金風險不是合同法上講的物的風險負擔問題,但它常常被納人風險負擔范疇之中。關于租賃物毀損、滅失風險負擔的立法例,有承租人負擔模式和出租人負擔模式。有學者認為,法國民法、德國民法采取的是承租人承擔模式。從本條規定的文義來看,我國民法沿襲了1999年《合同法》的模式,采取了出租人承擔模式。

(一)租賃物全部毀損、滅失的

租賃期間,因不可歸責于雙方當事人的事由,而純由事變,致租賃物全部毀損、滅失的,租賃合同之目的已經不能實現,則當事人可以解除合同,出租人免于出租租賃物與承租人并免于維持租賃物供承租人使用收益的義務,承租人也免于承擔繼續支付租金的義務。

(二)租賃物部分毀損、滅失的

租賃物部分毀損、滅失的,承租人可以請求減少租金,承租人未請求的,仍支付原租金。租金減少的數額按照租賃物毀損、滅失部分致承租人對租賃物的使用收益的影響程度而定,如果部分毀損、滅失對于承租人對租賃物的使,用收益沒有影響的,則不得減少租金。租賃物有維修可能的,承租人也可以請求出租人維修,維修致承租人對租賃物不能使用、收益期間的租金,承租人可以不支付或者減少支付。租賃物部分毀損、滅失致合同目的部分段捐致房屋成為危房口以不能民住佰用川當事人可以配險合同。



第七百三十條當事人對租賃期限沒有約定成并的定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,視為不定期租價:當事人可以隨時解除合同,但是應當在合理期限之前通知對方。

釋義

本條是關于租賃期限的規定。

當租貨期限沒有約定或者約定不明確時,首先,根據本法第11條的規定予以補充。其次,根據第511條的規定仍然不能確定的,則視為不定期租貨。所謂不定期租貨,顧名思義,應是指沒有固定期限的租賃。民法于本章規定了三種情形成立不定期租賃,一是本際第707條規定的,和期6個月以上的租貨未采用書面形式致租期不能確定的,視為不定期租貨。二是本條因租期沒有約定或者約定不明確,又不能通過協議或者合同解釋補允當事人意思的,視為不定期租賃。三是本章第734條的規定,租期屆滿后,租貨法定更新后的租貨,為不定期租貨。

不定期租賃與定期租賃有不同,一般而言,不定期租賃有上列三種情形,這三種情形皆因法律擬制而發生;在合同解除上,雖因租貨合同的繼續性特征定期租貨合同的當事人亦可解除,但無解除權而解除的,須承擔違約責任:但在不定期租貨,當事人可以隨時解陳同,只須任合理期限之前為解除通知即可,而無須承擔違約責任。

第七百三十一條租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格。承租人仍然可以隨時解除合同。

釋義

本條是關于承租人租賃合同特別解除權的規定。

賃物承承相物的股就相保義務,但承租人

就一般租賃物而言,,出租人對于相而自愿承機的,法律自無干清之必要。但任訂江合同時明知租貨物存有瑕批而

是如果租賃物存在危及承租人的安全或者健康的瑕疵時,即使承租人在訂立合同時明知,也不得認定承租人自甘風險,而應許可承租人隨時解除合同。因為承租人的人身權相對于合同債權具有更高位階的保護價值。因此,本條規定的承租人租賃合同的特別解除權是-.項法定的解除權。

本條適用的條件應當注意以下幾個方面:

1.租賃物在合同成立時存有質量瑕疵。

2.須租賃物的質量瑕疵危及承租人的安全或者健康。

第一,這里的租賃物未加限制,既包括動產,也包括不動產,但有些國家和地區有限制,如德國民法等限于住居租賃。第二,“危及”是指有現實危害的可能,應以客觀上存在危害為判斷標準,如租賃物有毒等。第三,危及的對象不僅包括承租人,還包括與承租人共同居住或者共同經營的人,承租人的占有輔助人,以及受承租人委托對租賃物現實為使用、收益的人。第四,危及的須是承租人的安全或者健康,指人身安全、生命安全、身體健康等,至如財產安全不包括在其中。

3.不管承租人在合同訂立時是否知道,承租人都應承擔瑕疵擔保義務。如果承租人訂立合同時知道租賃物的瑕疵,該瑕疵為一般瑕疵的,出租人無須承擔瑕疵擔保義務。但是租賃物危及人身安全或者健康的,即使承租人在訂立合同時明知租賃物有此瑕疵,也可主張出租人承擔瑕疵擔保義務。如合同成立時不知,而在合同履行過程中,承租人知有此瑕疵的,出租人亦須承擔瑕疵擔保義務。

4.承租人可以隨時解除合同。

所謂隨時解除合同,是指承租人可以隨時通知出租人解除合同。但問題是,承租人是否享有維修及減租請求權?租賃物之瑕疵,如承租人在合同成立時不知,則出租人承擔瑕疵擔保義務,承租人因而享有物的瑕疵擔保請求權,如請求維修、減少租金支付或不支付租金,以致解除租賃合同等。但本條是承租人在合同成立時明知租賃物質量不合格,因該瑕疵危及承租人安全或者健康,法律賦予承租人的一項特別權利,即可以隨時解除租賃合同,而在一般瑕疵擔保中減少租金請求權及修繕請求權,承租人不應享有。

5.本條屬于強行規定,當事人于合同中即使約定預先放棄合同解除權,該約定也不具約束力,承租人仍得隨時解除租賃合同。

第七百三十二條承租人在房屋 租賃期限內死亡的,與其生前共同居住的人或者共同經營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

釋義

本條是關于租賃合同法定讓與的規定。

租賃本具人格信任性,因此,租賃權之轉讓等須取得出租人同意,但從保障人權、保護弱者出發,在某種情形下,法律總要做一些特別的規定,以匡實質正義。本條規定即是如此。因此,本條規定在性質上,稱為租賃合同的法定概括轉移。這與“買賣不破租賃”不同之處在于,“買賣不破租賃”是出租人的法定變更,而本條則是承租人的法定變更。

承租人法定變更須注意以下幾點:

第一,本條僅適用于房屋租賃。

第二,承租人在房屋租賃期間死亡。在房屋租賃期間,是指自租賃合同成立時起的整個租賃期間,如果租賃已經終止,則沒有本條的適用。承租人死亡,既包括自然死亡,也包括宣告死亡。

第三,概括繼受人須是與承租人生前共同居住的人或者共同經營人:共同居住的人,是否親屬關系不是關鍵,關鍵是是否共同居住,共同居住的近親屬自然是共同居住人,即或不是親屬,但共同居住在-起的人,也可成為法定,繼受人。除共同居住人之外,還包括共同經營人,通常是指共同經營的合伙.人等。

按照原租賃合同租賃該房屋,一是時間點上,是自承租人死亡時起,原租賃合同即由共同居住人或者共同經營人概括繼受。二是共同居住人或者共同經營人成為原租賃合同的當然承租人,無須繼受人與出租人重新簽訂合同,只需繼受人繼續按照原租賃合同支付租金以及履行租賃合同約定的義務即可,出租人也應按照原租賃合同的約定履行義務,如維修義務等,不得擅自變更合同。

第七百三十三條租賃 期限屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據租賃物的性質使用后的狀態。

釋義

本條是關于租賃期滿,承租人返還租賃物義務的規定。

租賃期限屆滿,租賃關系消滅,一般而言,承租人繼續占有租賃物沒有權源基礎,其占有構成無權占有,應當向出租人返還租賃物,出租人也可以依照租賃合同或者固有權利(如所有權等)請求承租人返還租賃物。

所謂返還租賃物,是指將租賃物的占有移轉給出租人。如何返還.合同有約定,應當按照合同約定的方式、時間等返還。如果非因承租人的原因,租賃物返還遲延的,依照誠信原則,出租人應給予承租人合理的寬容期限。在該遲延期限內,出租人可以請求承租人支付租賃物的使用費。

返還租賃物應當返還原物。所謂原物,是指承租人根據租賃合同的約定或者根據租賃物的性質對租賃物進行正常使用后的原物。租賃期間承租人未經出租人同意對租賃物所做的改善和增設之物,除雙方另有約定,租賃期滿后,承租人返還租賃物時,應當拆除或者除去增設之物,恢復原狀;經過出租人同意的,承租人可以不負恢復原狀的義務。

第七百三十四條租賃期限 屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿,房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。

釋義

本條是關于租賃合同法定更新制度的規定。

本條在1999年《合同法》第236條的基礎上,增加了第2款。

所謂租賃更新,是指租期屆滿,以與原租賃合同同一內容,而延長租賃期限的情形。租賃更新或依當事人約定,或依法律規定,前者稱為租賃約定更新,后者稱之為租賃法定更新。本條第1款規定,即為租賃法定更新。因本條租賃更新是因租期屆滿后,承租人繼續使用租賃物,承租人沒有提出異議而更新的,所以也可稱為默示更新。

租賃法定更新的,除租期重新起算外,租賃合同的其他內容不變。租賃期限變更為不定期,根據第730條的規定,當事人在合理時間之前通知對方的,可以隨時解除不定期租賃合同。

本條第2款規定的是承租人的優先承租權。

所謂優先承租權,也可稱為先租權,是指租賃期滿后,出租人再出租房屋.的,房屋承租人在同等條件下有優先于其他人承租房屋的權利。在性質上.優先承租權與優先購買權,都屬于請求權。對優先承租權,本章第726條、第728條的規定應可準用。